原状回復ガイドラインを遵守してオーナー様をサポート

原状回復ガイドラインを遵守してオーナー様をサポート

アパート・マンションの不動産賃貸は契約の際、入居者が貸主に敷金を預けるケースが大半ですが、この敷金は退去時に家主側が「未精算家賃への充当」及び「原状回復費への充当」を行うために一時預かりしている預け金に他なりません。

しかし近年では、退去時の「原状回復」をめぐるトラブルが急増しており、「原状回復費用」をどこまで「敷金に充当」して相殺しても良いのか、が大きなポイントになっています。

原状回復パートナーズでは、そうした原状回復に関する様々なトラブルを、不動産適正取引推進機構が編著・発行する「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」に沿ってご提案し、入居者様とのトラブルを未然に防ぐと同時に、回転率の高いアパート・マンション経営をサポートしています。

判例を基に原状回復義務を理解する

賃貸住宅を利用している借主は、契約終了時(退去時)に建物を明け渡し、原状回復を行う義務があります。不動産賃貸に関する法律では、立場の弱い入居者を守ることを前提に法律が定められていますが、原状回復においては法律で細かく定められている訳ではなく、最終的には「物件の使用状況」「契約内容」等により、個別に判断されるべきものであると考えられています。
本ページで紹介する「原状回復に関する法律」は、「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」に掲載されている"過去の判例"を基にして、不動産オーナーが理解しておかなければならない原状回復に関する基本的な考え方を指南してまいります。

「経年劣化」と「故意による毀損」

"建物は時間と共に自然と劣化する"という考え方を基に、「経年劣化」は入居者の原状回復の義務なし"とされています。ですので、入居者が退去時にしなければならない原状回復は「故意による破損」のみということになります。 では、「経年劣化」と「故意による破損」はどのような基準で判断されていくのでしょうか。詳しく見て行きましょう。

「経年劣化」に該当するもの

「経年劣化」に該当するが、「故意による毀損」と間違いやすい一例

壁紙・壁クロス

壁紙・壁クロスは「故意による毀損」と捉えがちですが、入居者が住んでいる・いないに関わらず劣化するものと考えられています。 また、入居者がいるから起こる「画鋲」や「フック糊」の跡については、「入居後に起こると想定される範囲内の軽い損傷は、毎月の家賃で徴収している」と考えられています。

フローリングの傷

家具の配置やキャスター付きの椅子の使用などでどうしても起きてしまう傷跡を「通常消耗」と定義付けています。フローリングにできてしまう傷跡は、日常生活の中でどうしてもできてしまう傷であり、"故意による毀損"とは言えないことから、原状回復の義務のない範囲とされています。但し、注意していればできることのない「家具の移動による深い傷」や「明らかに交換が必要」とされるほどの傷については「最低限度可能な施工範囲に基づく補修費用相当として、床面であれば1㎡単位、壁面であれば1面単位で原状回復の義務が生じる場合もあります。

網戸の張り替え

網戸の張り替えについては、破損していない限りは「原状回復の義務を負わない」とされています。

ガラスの張り替え

地震や台風などの天変地異でガラスの破損が生じた場合、賃借人は「原状回復の義務を負わない」とされています。

鍵の交換

契約満了後に入居者の入れ替えによる鍵の交換は、あくまでも物件管理上の問題であり、原状回復の問題とは異なります。よって、鍵交換に関する費用は賃貸人が負担することとなります。 但し、賃借人が鍵を紛失したり、鍵以外の用途として用い毀損させた場合には、鍵交換の費用を賃借人が負担することになります。

「故意による毀損」に該当する一例

たばこのヤニ

以前は、壁紙・壁クロスと同様に「経年劣化」と捉えられていましたが、近年、たばこに関する社会的評価が変わり、喫煙による壁紙の変色やにおいの付着は「通常の使用を超えるもの」と判断される事が多くなると考えられています。
これは、入居期間と契約内容によっても異なりますが、入居時の契約内容に「室内禁煙」である旨が明示してあり、入居者が契約内容を理解していれば、当然ながら「原状回復」の義務が生じることとなります。

ペットによるキズ・毀損

襖や柱などの建具をはじめ、飼っているペットが付けたキズや毀損については「原状回復の義務を負う」とされることが多いようです。賃貸住宅におけるペットの飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾により毀損が発生する可能性が大きく変わることから、賃借人の責任とみなされるのです。
また過去には、ペット飼育禁止の規約に違反し、深い傷・強い臭いにより大きな毀損を与えたとして、賃借人が全面的な内装工事による「原状回復の義務を負う」とし、1千万単位の原状回復義務を課したケースもあるようです。
ペット可の賃貸住宅の場合は、賃借人が飼っているペットが「何かしらの毀損が発生する可能性を考慮した家賃が設定されていることが想定されることから、一般的な毀損では「原状回復の義務を負わないとすることが多いようです。


ペットは、人間だけで住む時と比べ、想像以上に大きな毀損を発生させることがあることから、賃貸住宅でペットを飼う場合には、その規約をしっかりと確認し、双方合意の上、トラブルのないようにしたいものです。

善管注意義務違反による毀損

例えば、賃貸物件に雨漏りがあり、放置したことにより床が腐り交換が必要となった場合、入居者は善感注意義務違反が生じ、原状回復の義務を負う事となります。
また、賃貸物件に虫が巣食い、明らかに認知していたにも関わらず、放置したことにより物件を著しく毀損し、交換・補修が必要となった場合も善感注意義務違反が生じ、原状回復の義務を負う事となります。

善管注意義務違反とは

「故意による毀損」に該当する一例

釘穴、ねじ穴等、下地ボードの貼り替えが必要名程度のもの

壁等の釘穴・ねじ穴等、下地ボードの貼り換えが必要な程度のものについては、画鋲等の軽度なものに比べ損傷が深く、範囲も広くなるため、「通常の使用により損耗を超える使用」と判断される事が多いとされています。また、近年頻発している「地震対策金具使用に要する壁等の損耗」も、現段階では「通常消耗」とはされず、原状回復の義務を負うものとされることが多いようです。

引っ越し作業などで生じたキズ

引っ越し作業の際は、多くの荷物搬出があることから、床や壁を気付付けることがあります。賃貸住宅である以上、引っ越しは必要不可欠であり、入居時・退去時に引っ越し作業が伴うのは当然であると言えます。但し、引っ越し作業で生じたキズは、賃借人の「善管注意義務違反」又は「過失」に該当する場合が多いとされており、原状回復の義務を負うこととなります。

「減価償却」と「消耗品」

"建物は時間と共に自然と劣化する"という考え方は、税務申告の際に行う「減価償却」に直結しています。建物の価値は減少すると言うことは、資産となった建物は、価値の減少に伴い決められた年数の範囲内で、「減価償却」の税務申告を行うことができます。また、使用期間が1年未満のもの、又は取得価格が10万円未満のもの等は「消耗品」としての扱いとなり、必要経費として処理することができます。

原状回復の負担割合は「残存価値」により異なる

真新しい設備を100%とすると、設置工事完了した際には既に減価償却の対象となり、設備の価値が減少していると考えられています。設備により減価償却期間は定められていますが、例としてカーペットの場合6年間で1円となるような直線(または曲線)で減価償却を行うとこととされています。たとえ「故意による毀損」があったとしても、賃借人にそのすべてを負担させることは出来ず、「減価償却後の残存価値」に応じた「原状回復の負担割合」で積算する事が妥当とされています。

  • 「経年劣化」と「通常消耗」に関して、賃借人は「原状回復義務」を負わない

  • 賃借人の管理が悪く損耗が発生・拡大したものは「善管注意義務違反」として「原状回復義務」を負う

  • 原状回復の負担割合は「残存価値」により異なる

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