原状回復義務の発生根拠

原状回復義務の発生根拠

賃貸住宅における建物の破損等の修繕についての条項(民法606条1項)では「賃貸人ハ賃貸物ノ使用及ヒ収益ニ必要ナル修繕ヲ為ス義務ヲ負フ」となっており、オーナー側が負担するのが原則となっています。オーナーが受領する賃料には、賃借人が通常の使用をした場合の原状回復工事費用が含まれていると考えられています。これは、「通常の使用で発生する経年劣化による損耗等の修繕費用なども含まれているはずである という前提によるものです。賃賃貸借契約において、通常の使用の範囲内の損耗であれば、よっぽどの特約条項がない限り賃借人に原状回復義務は発生しないということになっています。

家賃には「経年劣化による損耗等の修繕費用なども含まれているはず」という前提がある

また、賃貸借契約書に原状回復の特約条項を記載したからといって、賃借人はどんな原状回復義務でも負担するわけではありません。特約条項は、本来では貸主側が負担しなければならない原状回復費用等を貸主負担とする内容になることから、たとえ特約条項の記載があったとしても、通常の使用により発生する経年劣化による損耗が原状回復義務の対象とならないことは、過去の判例でも何度も確認されています。

しかし、その一方で「賃借人が賃貸借契約終了により負担する賃借物件の原状回復義務には、特約のない限り、通常損耗に係るものは含まれない」(平成17年12月16日最高裁判例)ともあり、特約条項の「有効判断基準」が定立されています。ということは、特約は明確な説明をしたうえで、明確な合意がなされていれば、経年劣化による損耗についても、賃借人に原状回復費用を負担させることは不可能ではないといえます。


適切な説明と、賃借人の明確な合意がなければ、原状回復特約は認められないといえますが、いくら当事者間で合意があったと認められても、明らかに妥当性の逸脱するような内容では、その合意は無効とされます。

賃貸借契約に関する法律(借地借家法)は、立場の弱い賃借人を守るために制定されているため、賃借人に不利となる条項は認められないという扱いを受けることが少なくないのです。

原状回復義務 | 発生根拠のポイント

  • 原則として経年劣化や通常損耗は原状回復義務が発生しない

  • その例外として特約による原状回復の合意がある

  • 原状回復の合意があったとしても"明らかに妥当性の逸脱するような内容"は認められない

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