先行投資 | 投資対効果の高い設備投資・リフォーム

設備投資・リフォーム最大の目的は入居率の向上です。「設備が古いから入居者を獲得できない」「キレイにすれば入居者が増える」等、漠然とした設備投資・リフォームを行うのではなく、市場のニーズを掴み、物件のエリア属性に合せ、ターゲットマッチした設備投資・リフォームを行う事が、アパート・マンション経営を成功に導く第一歩です。

賃料アップのための設備投資・リフォーム

では実際の入居者が、部屋探しの際に「絶対条件」にあげる設備とはどのようなものでしょうか。実態調査を元にしたデータから見てみましょう。
下記データは全国賃貸新聞社が発表した【人気設備ランキング2010】「これがあれば賃料があがる設備」より引用しています。

人気設備ランキング2010
  • ※エアコンの設置は賃貸住宅のスタンダードになていますので、順位から除外されています。
  • ※アンケートは、2010年10月6日~15日の期間、全国の管理会社に配布。306社からの回答を得て集計した。

単身は「ブロードバンド対応」、ファミリーは「追い炊き機能」が第1位となっています。
これは、単身・ファミリーのそれぞれが賃貸住宅に求める設備として2007年から4年連続の1位に輝いています。
一方、第3位には単身・ファミリー共に「オール電化」が新たにランクインしています。これはアンケートに新たにランキング調査対象として設けられた項目で、分譲マンションへのオール電化設備の普及を受け、安全性や経済性が入居者に認知されはじめてきた事が要因だといえます。

セキュリティ対策

所有物件の管理について

入居者が重要視する設備として「オートロック」「TVモニター付きインターホン」「ホームセキュリティ」「防犯カメラ」等のセキュリティがあげられています。アパート・マンションの構造上、オートロックやホームセキュリティの設置が難しい場合などには、開口部への防犯ブザーの設置や、玄関ドアへのディンプルキーの設置、2重ロック、窓用防犯フィルムの設置など、様々なセキュリティ対策を行う事で物件価値を高め、家賃アップ及び内見からの入居決定率向上を狙いましょう。

設備投資・リフォーム費用の考え方

「設備投資・リフォームをした方が良いのは分かってはいるが、費用の捻出が難しい」「家賃収入だけではとても賄いきれない」「空室が埋まらないと費用が捻出できない」等の悩みを抱えているオーナー様も大勢いらっしゃると思います。
設備投資・リフォームの第一の目的は入居率向上であり、収入アップのためには先行投資が必要であることは言うまでもありません。

設備投資・リフォーム予算を策定する場合、「月額家賃(円)×空室期間(月)×空室数(戸)」で導き出される合計額から予算を算出する方法があります。 例えば月額家賃6万円の物件で、空室が6ヵ月間続いた場合「6万円×6ヵ月間×1戸=36万円」の家賃収入を損失したことになります。 であれば3ヵ月後の入居者獲得を目標に、3ヵ月の賃料分18万円を設備投資・リフォームに充て、リフォーム代金は入居後の家賃収入から捻出した方が建設的ではないでしょうか。

月額家賃6万円の物件で、空室が6ヵ月間続いた場合の損失
  • ※空室戸数が増えれば増えるほど、損失額が飛躍的に高まります。

こうした損失を未然に防ぎ収支の安定を図るためには、損失する可能性の高い家賃収入金額を設備投資・リフォームに充てることで入居率を高め、空室期間を短縮すると同時に家賃アップを図るのが最善であると言えます。

月額家賃6.5万円(設備投資により0.5万円の家賃アップ)の物件で、入居が3ヵ月間続いた場合の収入 「3ヵ月の家賃収入19.5万円―設備投資費用18万円=1.5万円」の収入アップ
以降、1.5万円の収入アップが続く

繰り返しになりますが、市場のニーズを掴み、物件のエリア属性に合せ、ターゲットマッチした設備投資・リフォームを行う事が、アパート・マンション経営を成功に導く第一歩なのです。

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